【3482】ロードスターキャピタル　～2023年12月期4Q・決算分析

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事業内容

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● OwnersBook（貸付型）：不動産特化型クラウドファンディング、ある事業者が不動産投資をする際に不特定多数の個人から資金を募り事業者に貸し付ける、資金を貸し付けた個人は貸付時の契約内容に従って利息・元本を回収する

● OwnersBook（エクイティ型）：不動産特化型クラウドファンディング、ある不動産投資案件を不特定多数の個人に紹介し出資を募る、資金を出資した個人は不動産事業の収益と出資割合に応じて配当金を受け取る

● コーポレートファンディング事業：ロードスターキャピタルの自己資金を用いて投資用物件の購入・管理・運営・売却をする、管理運営中のインカムゲインと売却時のキャピタルゲインで収益を得る、都心の中規模オフィスビルを中心に投資をしている

● アセットマネジメント事業：投資用不動産の管理・運営を不動産投資家や物件所有者に代わって行う、管理・運営の代行手数料で収益を得る

● 不動産仲介業：不動産取引において売り手と買い手の間を仲介する、仲介手数料で収益を得る

● 不動産コンサルティング業：不動産投資家に対して所有物件に関する管理・運営・売買など様々な場面における助言・支援・提案など（＝コンサルティング）を行う

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不動産業と言うと様々な競合が存在します。

その中にあってロードスターキャピタルとしては

● 創業時から不動産事業の実績を積み上げることで取引先から得た信用

● 上場企業としての信用

● 安定的な財務基盤

● 不動産とITのスペシャリスト集団

● 不動産投資におけるクラウドファンディングの先駆者

● クラウドファンディングの許認可を得るには一定期間時間を要し参入障壁が高い

● 需要と供給、管理・運営の実態、市場の流動性、大手の不動産業者やREITとは競合しないなど、様々な観点から、投資先を「都心」「中規模ビル」中心にしている戦略性

● 不動産市況において不況が訪れた場合でもキャッシュが枯渇しない工夫（銀行からの資金の借り入れ期間の長期化、不動産売買以外にも不動産管理・運営によるインカムゲインや代行業やコンサルティング業など積み上げ型の安定的な収益源の確保）

● 意思決定を短時間で行える（不動産の専門家集団なので不動産価値評価が短時間で行える、クラウドファンディングを利用することで短時間で資金を募ることができる）

このような特徴を強みとしているそうです。

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収益構成比率

ロードスターキャピタルは会計上、不動産関連事業の単一セグメントとなっています。

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2022年12月期通期の実績では

● 売上高：236億3700万円（2021年12月期と比べて31.9%増）

● 営業利益：75億4500万円（2021年12月期と比べて34.3%増）

● 売上高営業利益率：31.9%

● 純利益：48億4300万円（2021年12月期と比べて39.7%増）

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今回の決算の注目ポイント

2022年12月期4Q の決算資料（2023年2月10日発表）や2022年12月期～2024年12月期の中期経営計画（2022年2月10日発表）で

● 中長期的には、コーポレートファンディング事業において自社で保有する不動産からのインカムゲインで販管費を賄えるよう自己保有資産残高を積み上げる（＝安定収益源の積み上げ）

● アセットマネジメント事業において受託資産残高（AUM）を積み上げる（＝安定収益源の積み上げ）

● OwnersBook における個人からの貸付額・出資額の増額とともに、案件の多様化・大型化を目指す（長期的には銀行など既存の金融機関に頼らない不動産投資市場における資金調達のプラットフォーマーとして地位を確立する）

● 投資先は都心の中規模オフィスビルを中心に据えながらも、チャンスがあればホテル、物流、再開発案件へも参入していく

● 2023年12月期通期で売上高293億4200万円（2022年12月期と比べて24.1%増）、営業利益81億1400万円（2022年12月期と比べて7.5%増）、純利益49億6500万円（2022年12月期と比べて2.5%増）の増収増益を見込んでいる

以上のように述べられていました。

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また、前回の2023年12月期3Qの決算結果から、今回私は以下のことに注目しています。

● 「販管費 ÷ 不動産賃貸利益」は低下しているか？（＝販管費を不動産市況に左右されにくい事業によって賄える体制整備が進んでいるか？）

● OwnersBook における個人からの貸付額・出資額の増額とともに、案件の多様化・大型化は進んでいるか？（＝長期ビジョンの実現に近づいているか？）

● 不動産市況をどのように分析しているか？（＝短期的な業績を左右しうる）

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● 売上高：287億2600万円（対前年比21.5%増、通期計画達成率97.9%）

● 営業利益：82億4900万円（対前年比9.3%増、通期計画達成率101.7%）

● 売上高営業利益率：28.7%

● 純利益：48億8300万円（対前年比0.8%増、通期計画達成率98.3%）

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「販管費 ÷ 不動産賃貸利益」が１以下ならば、販管費を不動産市況に左右されにくい収益によって賄える状態にあると考えられます。

つまり、仮に不動産市況の波によって収益が大幅に減少することがあっても、市況が回復するまでの間の会社経営そのものには差し支えない安定経営ができる状態を意味します。

4Qにおいて「販管費 ÷ 不動産賃貸利益」の値が急上昇してしまったのは、自社で保有する物件に対するバリューアップ工事を積極的に行ったことで、不動産賃貸原価が上昇してしまったことが要因のようです。

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個人からの投資額は対前年比では増額しています。

LINE公式アカウントの開設や OwnersBook に初めて投資をする人のための枠を設けるなど、新たな投資家獲得にも注力しているようです。

2018年～2022年を見ると増減を繰り返しながらも概ね横這いで、明らかな増加傾向とは言い難かったですが、2023年は大きく増額しました。

一般的に個人の資産運用は慎重に判断するものでしょうし、不動産投資のクラウドファンディングもスタートして間もないものです。

また、ロードスターキャピタルが思い描く不動産投資のクラウドファンディングのあり方も一時的な流行でなく、個人の資産運用の選択肢の一つとして長く社会に定着することだと推察します。

来期以降も急激な増額は求めず、長期的に成長することを期待する方が良いのかもしれません。

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一方、クラウドファンディング事業の大型化・多様化について、中期経営計画でも掲げられていたSTO案件のサービス開始は残念ながら2023年12月期は見送られることになりました。

法的な制限が多く、関係各所との調整に当初の想定以上の時間を要していることが原因のようです。

しかし事業の方針変更はなく、条件が整い次第サービス開始となると発表されました。

中期経営計画（2022年2月10日発表）でも掲げられている注目の案件なので期待しましょう。

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● 海外各国の金利上昇と不動産価格下落はそろそろピークアウトして今後は市況回復が見込まれる

● 一方、日本では今後、金利上昇が見込まれるため、海外各国の不動産投資に対する優位性は多少損なわれる可能性があるが、それでも金利は低いため日本（特に東京）の不動産に対する投資需要は底堅いと予想される

● 東京のオフィス空室率は昨年までと比べて上昇したものの、直近は落ち着きつつあり、英米に比べれば依然として低い水準に留まっている

● 日本において短期金利の上昇があっても、借入金の一部については金利を固定化して金利変動リスクをヘッジしており、短期的にも業績への影響は限定的と予想される

● 中長期的には、インフレが進めば不動産賃料や物件取引価格の上昇が予想され、業績にはプラスに作用すると考えられる

以上のように不動産市況を分析しているようです。

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今後の決算の注目ポイント

● 売上高：376億5800万円（2023年12月期と比べて31.1%増）

● 営業利益：115億6700万円（2023年12月期と比べて40.2%増）

● 売上高営業利益率：30.7%

● 純利益：68億9500万円（2023年12月期と比べて41.2%増）

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● 「販管費 ÷ 不動産賃貸利益」は低下しているか？（＝販管費を不動産市況に左右されにくい事業によって賄える体制整備が進んでいるか？）

● OwnersBook における個人からの貸付額・出資額の増額とともに、案件の多様化・大型化は進んでいるか？（＝長期ビジョンの実現に近づいているか？）

● 日本、及び世界各国の金融政策の動向がロードスターキャピタルの業績にどのような影響を及ぼしているか？

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これらのことに注目しながらロードスターキャピタルの決算を追っていきます。

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まとめ

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● 対前年比で増収増益となり、通期計画も概ね達成できた一年となった

● 「販管費 ÷ 不動産賃貸利益」が3Qと比べて大幅に上昇したが、これはバリューアップ工事を積極的に行ったことで不動産賃貸原価が上昇したためであり、将来の不動産賃料に転嫁できることを期待したい

● OwnersBook における個人からの貸付額・出資額の増額は大幅に増額した

● OwnersBook における案件の多様化・大型化については未達であるものの、急激な成長は求めず長期的に成長することを期待する方が良い

● 2024年は日本の政策金利の上昇が予想されるが、ロードスターキャピタルとしては金利上昇に対するヘッジは出来ており、業績へのマイナスの影響は限定的と予想している

● 中長期的には政策金利上昇によるデメリット以上に、日本のインフレが進むことによるメリットを享受できるように、今後も積極的な投資用物件の仕入れに注力していく

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ありがとうございました!!